まず、①先取特権の実行という方法によることが考えられます。区分所有法７条１項では、「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。」と定められています。先取特権とは、債務者の財産について競合する他の債権者に先立って自分の債権の弁済を受けることができる権利です。この規定を使えば、管理費を滞納している者の区分所有権や建物に備え付けた動産を競売して、競売された代金から優先的に弁済を受けることができるのです。

他にも、②区分所有権等の競売という制度があります。区分所有法５９条１項では、「第５７条第１項に規定する場合において、第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。」と定められています。この方法によっても、管理費滞納者の区分所有権を競売することができます。

では、滞納管理者の区分所有権を競売する場合、①と②どちらの方法によるべきでしょうか。②の方法は、「他の方法」によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときというハードルを設定していますが、この「他の方法」には、区分所有法７条１項の先取特権の実行の方法も含まれています（法務省立法担当者解説）。ということは、①の方法が使える場合には②の方法は原則として使えないため、①の方法によるべきということになります。①の方法を使えない場合でも、②の方法は「共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき」という高いハードルを越える場合にしか用いることができません。
　　

①と②の制度は、他にも競売手続を続けても請求債権について弁済を受けられる見込みがなさそうな事案において競売手続が裁判所により取り消されてしまう制度（無剰余取消制度）の適用の有無においても差があります（①の場合は適用されますが、②の場合適用がないとされています）。

この２つの制度については、制度自体の理解もさることながら、どのような場合に用いることができるか判断するのが難しい（特に②）ので、実際にこれらの手段をお考えのマンション管理組合におかれましては、一度専門家にご相談いただくことをお勧めします。